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三四線(xiàn)楼市误读：整體(tǐ)仍高位运行 白菜价与潜力股并存
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【摘要】：
近期，有(yǒu)关黑龙江鹤岗房价的消息，引发了大量关注。根据媒體(tǐ)报道，鹤岗部分(fēn)二手房单价已经降至400元/平方米的“白菜价”，一套安置房只需1.9万元即可(kě)买到。
此后媒體(tǐ)求证，“白菜价”的房屋大多(duō)是毛坯棚改房，且当地的新(xīn)房价格多(duō)在3000元/平方米以上。但外界对三四線(xiàn)楼市的印象似乎就此定形，即利好出尽、房价下跌，市场前景悲观。
过去两年来，三四線(xiàn)楼市升温，房屋和土地交易均出现“量价齐升”的状态，成為(wèi)全國(guó)楼市最火热的區(qū)域。但随着需求被透支，以及货币化棚改的退潮，市场人士对三四線(xiàn)城市的前景普遍悲观，多(duō)数房地产企业也声称，将區(qū)域布局的重心向一二線(xiàn)城市回归。
但现实恐怕并非如此。根据國(guó)家统计局对70个大中城市的统计，今年3月份，三線(xiàn)城市的新(xīn)房价格环比涨幅已经超过了一二線(xiàn)城市，二手房价格涨幅也处于高位。
迷雾之下，三四線(xiàn)楼市的真相究竟如何？
有(yǒu)“白菜价”，也有(yǒu)“领涨者”
鹤岗的案例，被认為(wèi)反映出东北地區(qū)三四線(xiàn)楼市的一种普遍现象，即产业“空心”、人口外流，房地产市场出现下行。价格下跌，就是最直观的表现。
某地产指出，很(hěn)多(duō)东北城市的土地也是“白菜价”。根据该机构的统计，2019年来的3个半月时间里，34个东北城市的土地出让价款為(wèi)332亿元。其中，沈阳、大连、哈尔滨、長(cháng)春这4个城市就达到了288亿元。且有(yǒu)28个城市土地出让金额未能(néng)过亿。
从价格上看，大部分(fēn)城市的楼面价低于1000元/平方米，其中不少城市的楼面价不足500元/平方米。鹤岗的价格仅為(wèi)278元/平方米。
专家分(fēn)析认為(wèi)，由于人口外流等原因，东北地區(qū)一些地级市的人口数量，与东部城市的县级城市相当。同时，一些重工业城市、能(néng)源城市处在转型中，并出现产业空心化、经济增速放缓等现象，并间接影响到房地产市场。
专家认為(wèi)，虽然“有(yǒu)些區(qū)域市场的确熄火了”，但从全國(guó)范围来看，三四線(xiàn)楼市的表现更多(duō)是分(fēn)化。
4月16日，國(guó)家统计局发布3月份70个大中城市房价数据，“房价上涨城市增加，下降城市减少”是主要特征。其中，35个三線(xiàn)城市新(xīn)建商(shāng)品住宅销售价格环比上涨0.7%，比上月扩大0.3个百分(fēn)点。相比之下，一二線(xiàn)城市的新(xīn)房价格涨幅分(fēn)别為(wèi)0.2%和0.6%。
在房价上涨的城市中，丹东、锦州、常德等三線(xiàn)城市的涨幅均达到或超过1.5%，成為(wèi)领涨者。其中，丹东、锦州正是位于东北地區(qū)。专家对此的解释為(wèi)，此类城市的调控政策相对宽松，这两年基础设施改善力度大，房价容易上涨。
二手房方面，三線(xiàn)城市的价格涨幅略低于二線(xiàn)城市，但仍明显高于一線(xiàn)城市，且涨幅比2月有(yǒu)所扩大。
从成交量看，3月单月，全國(guó)商(shāng)品房的成交面积和成交额都比去年同期有(yǒu)所增長(cháng)。分(fēn)析人士认為(wèi)，其中，作為(wèi)房地产市场巨大“長(cháng)尾”的三四線(xiàn)楼市，即使不能(néng)做出增長(cháng)的贡献，但下滑幅度也不会很(hěn)大。
专家也指出，从全國(guó)范围来看，三四線(xiàn)楼市仍然运行在高位。“即使要降温，也会有(yǒu)一个过程，不会很(hěn)快就降下来。”
“潜力股”仍在
但三四線(xiàn)楼市的前景，的确并不乐观。
2018年7月，住建部召开会议称，商(shāng)品住宅消化周期在15个月以下的市县，应控制棚户區(qū)改造货币化安置比例，采取新(xīn)建安置房的方式；对商(shāng)品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，仍主要采取货币化安置的2018年新(xīn)开工棚改项目，开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。2018年10月，國(guó)務(wù)院常務(wù)会议提出，商(shāng)品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。
今年以来，多(duō)个省份下调了棚改的计划开工量，货币化补偿规模也有(yǒu)所下滑。其中，今年河南省的棚户區(qū)改造新(xīn)开工计划為(wèi)15万套，与去年的50万套相比，下降了70%。浙江、四川两省的下滑幅度分(fēn)别為(wèi)55%和40%。
此外，國(guó)家发改委近日印发《2019年新(xīn)型城镇化建设重点任務(wù)》，首次提出“收缩型城市”的概念。文(wén)件强调，收缩型中小(xiǎo)城市要瘦身强體(tǐ)，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城區(qū)集中。
对于三四線(xiàn)楼市来说，这些消息都被认為(wèi)是利空。
实际上，由于意识到政策的变动，以及三四線(xiàn)楼市的需求已经在过去两年被透支，今年年初，房地产企业普遍表示，要将战線(xiàn)收缩至一二線(xiàn)城市。中海行政总裁颜建國(guó)就在年初的业绩会上表示，一線(xiàn)城市，以及以一線(xiàn)城市為(wèi)核心的城市群，在未来始终是中國(guó)经济最有(yǒu)活力的地區(qū)。且在宏观经济稳定的前提下，未来一二線(xiàn)城市边际改善的可(kě)能(néng)性最大。
近期，二線(xiàn)城市土地交易旺盛，高单价、高总价、高溢价率的“三高”现象开始出现，部分(fēn)地块甚至出现“熔断”。这都被认為(wèi)是企业回归一二線(xiàn)城市的一种表现。
某大型房企相关人士表示，春节期间，很(hěn)多(duō)三四線(xiàn)城市的返乡置业出现下降，这已经预示出，三四線(xiàn)楼市将走向下行通道。而且目前看不到市场反转的条件。
但这也并不意味着所有(yǒu)三四線(xiàn)城市都将降温。根据记者采访，一些位于大城市周边，或城市圈内的三四線(xiàn)城市，仍被业界所看好。
某房地产信托从业者坦承，在选择项目时，仍以“50强房企、一二線(xiàn)城市”為(wèi)主，但并不会把所有(yǒu)三四線(xiàn)城市的项目都排除在外，“像浙江省内的很(hěn)多(duō)城市，不管几線(xiàn)”，都是关注的对象。
他(tā)还表示，目前来看，大湾區(qū)和長(cháng)江经济带是未来的热点區(qū)域，在选择这些區(qū)域内的项目时，同样不会有(yǒu)城市层级之分(fēn)。而且，“这些區(qū)域里面的有(yǒu)些三四線(xiàn)城市，之前没被关注，所以潜力很(hěn)大。”相比之下，东北、西部等區(qū)域的三四線(xiàn)城市，已经不再被纳入投资的范围。